以前房子是抄的，現(xiàn)在房子是住的，明天房子是空閑置的

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現(xiàn)在很多城市出了刺激樓市政策，但是這一輪樓市調(diào)控和前幾次一樣嗎？答案是否定的！樓市大環(huán)境變了，政策方面再怎么刺激，也很難收到以前的效果了！
  
為什么這么說呢？首先是大家的預(yù)期變了，以往房子在大家心目中，不但是居住用的，而且是最好的投資品之一，帶有一定的金融屬性。但是這兩年突然大家發(fā)現(xiàn)，不但二手房不好賣了，而且新房價格也在下跌。房產(chǎn)的保值增值神話一旦被打破，那么帶來的最大影響就是大家的心理預(yù)期，就如熊市一樣，股民會過分看空。
  
其次，現(xiàn)在的房產(chǎn)已經(jīng)過剩了，基本哪個城市都不缺房子，不少人手中都有幾套房子。這還不算，我們的下一代，他們將來要繼承的房子更是超級多。要知道，房子也是商品，終究要受供求關(guān)系支配的！
  
最后，也是最重要的一點，該買的都買了，買不起的再怎么刺激也買不起。尤其這幾年，很多人收入減少了很多，手中都沒有錢了，讓他們再買房子基本是不可能的，連都首付都拿不出來。
  
站在任何一座城市里，舉目望去，到處都是高樓大廈、矗立的房子密密麻麻。房子眾多不僅在城市體現(xiàn)出來，在農(nóng)村也同樣如此。
  
中國到底有多少房子，誰也說不清，因為除商品房外，還有農(nóng)民自建房、大量私人蓋的小產(chǎn)權(quán)房以及集體蓋的產(chǎn)權(quán)房等形式。
  
哪怕是統(tǒng)計局和住建部，到目前為止也沒有給出個確切的數(shù)據(jù)。我們只有從部分已知數(shù)據(jù)找到蛛絲馬跡。由此判斷，中國的房地產(chǎn)是否真的到了過剩階段。
  
首先，從住房總量來看，我們的人均住房面積已經(jīng)達(dá)到發(fā)達(dá)國家的水平。
  
2021年8月31日，國新辦召開“努力實現(xiàn)全體人民住有所居”發(fā)布會，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽提到：
  
“2019年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到39.8平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積達(dá)到48.9平方米?！?

按城鎮(zhèn)人口90平米一套房，鄉(xiāng)村人口100平米一套房來計算，2019年我國共有住房大約6.5億套，其中城鎮(zhèn)3.9億套，鄉(xiāng)村2.6億套。
  
2020-2021年我國商品房住宅銷售面積合計為31.14億平方米，按90平米一套計算，增加3500萬套。
  
即使不考慮商品房以外新增加的房子，加上2019年的住房總量，2021年末，我國住房總量就達(dá)到6.8億套，人均住房面積45.4平方米，即使按城鎮(zhèn)人口統(tǒng)計也達(dá)到43.3平米。
  
跟歐美國家，還有部分地廣人稀的國家比沒有意義，觀念不同，地理條件不同。所以，日韓這兩個與中國文化相近的發(fā)達(dá)國家的數(shù)據(jù)最有參考和比較價值。
  
2021年，日本人均住房面積39平米左右，韓國人均住房面積34平米左右?？梢缘贸鼋Y(jié)論，中國的人均住房面積已經(jīng)達(dá)到發(fā)達(dá)國家的水平。
  
其次，從住房增量情況來看，我們目前處于樓市產(chǎn)能溢出階段。
  
2021年全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：當(dāng)前住宅施工總面積為69.03億㎡。

按人均40平米面積推算，現(xiàn)有施工中的住宅全部竣工后，可以滿足提供1.72億人口。
  
這是什么概念？相當(dāng)于目前總?cè)丝诘?2%。等這些房屋建好并且住滿人后，我們的城鎮(zhèn)化率將達(dá)到77%左右的水平。
  
2021年末，中國常住人口城鎮(zhèn)化率為64.72%。城鎮(zhèn)化越到后面進(jìn)展越慢，2010到現(xiàn)在我們花了12年的時間才提升了13%左右的城鎮(zhèn)化率。
  
我們有可能僅花幾年的時間，從64.72%的基礎(chǔ)上，提高到77%嗎？
  
再者，從住房空置情況來看，目前國內(nèi)有相當(dāng)一部分房子，根本就沒人住。
  
很久之前爆出過一個數(shù)據(jù)，在660個城市的調(diào)查顯示，有高達(dá)6540萬套住宅的智能電表已經(jīng)連續(xù)6個月讀數(shù)為零——根據(jù)每套房3口人進(jìn)行計算，這批空置房可供2億人居住。

由于爭議太大，國家電網(wǎng)否認(rèn)了，此后，就再也沒有權(quán)威數(shù)據(jù)出來。但是民間和官方兩個層面上，類似的研究卻不少。
  
央行在《金融界》發(fā)表的“城鎮(zhèn)家庭資產(chǎn)負(fù)債報告”中指出：
  
城市的家庭資產(chǎn)平均值為318萬元，戶均房產(chǎn)保有量的達(dá)到96%，還有40%以上的家庭擁有二套房。
  
這也就意味著，其實現(xiàn)階段城市家庭，根本就不缺房子。
  
為什么房價還這么高？按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的常識：價格由供求關(guān)系所影響。供過于求，價格下跌。供不應(yīng)求，價格上漲。
  
既然中國這么多年來，蓋了超過市場消費(fèi)需求的房子，為什么房地產(chǎn)價格還一路上漲呢？
  
說起樓市的過剩問題，一直都是玄學(xué)問題,那問題到底出在哪？
  
供給層面的錯配，造成結(jié)構(gòu)性的供過于求局面。
  
中國確實存在樓比人多，住房過剩的問題。但這種過剩更多的是結(jié)構(gòu)性的錯配。有些地方房子緊張，有些地方遍地是樓，賣也賣不出。
  
比如三四線城市新房過剩，而一二線城市新房在不同環(huán)境下，情況完全不一樣。
  
這幾十年，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國也經(jīng)歷了一次波瀾壯闊的人口流動和人口城鎮(zhèn)化。
  
農(nóng)村人口往城里跑，三四線城市往一二線城市跑，中西部地區(qū)往東部地區(qū)跑，這是整體的流動趨勢。
  
農(nóng)村的人進(jìn)城后在農(nóng)村的房子就逐漸變成無效保有，再買套商品房也不過分吧？
  
新北京人、新上海人、新廣州人，條件好了在市區(qū)買套商品房也是常有的事吧？
  
居民住房保有率都達(dá)到90%了，但多買一套房給小孩備著也不少見吧？
  
還有一大票的改善性住房，原本條件不好只能買郊區(qū)的，現(xiàn)在可以搬市中心了，或者地鐵口周圍的房子；還有小孩要讀書，原來的房子不賣掉，再買套離學(xué)校近的。
  
人口流動、改善性居住，無一例外都制造了大量需求，而這些需求往往是超過了一二線城市供給情況的，加上市場調(diào)節(jié)不一定那么靈敏，所以給部分大城市房地產(chǎn)快速上漲提供了源動力。
  
三四線城市吃的最大的虧，就是沒有年輕人，去年全國新增人口只有48萬，今年負(fù)增長已經(jīng)確定。
  
人口越生越少，沒有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的三四線城市拿什么留住年輕人呢？
  
除了本地剛需，三四線城市基本沒有外地人入場。
  
現(xiàn)在，一大批三四線城市已經(jīng)面臨人口凈流出的情況，沒有人，但庫存量還在攀升，房價怎能不降？
  
這是房價上漲的結(jié)，但也是三四線城市的死結(jié)，沒產(chǎn)業(yè)，沒人，根本玩不動。
  
三四線城市更大問題是土地財政造成的透支，而且多數(shù)透支5年，甚至10年以上。
  
我們先搞清楚三四線城市房價上漲的邏輯，我國房地產(chǎn)發(fā)展的原始鏈條是：
  
地方政府賣地給開發(fā)商——開發(fā)商賣給購房者，但因為大家都沒錢，所以需要銀行的加入。
  
銀行先借錢給開發(fā)商買地，再借錢給購房者買開發(fā)商的房子，這里購房者就已經(jīng)透支了未來30年的收入去買房了。
  
銀行呢，還可以大規(guī)模借錢給地方去搞基建，于是你發(fā)現(xiàn)整個杠桿都放大了30倍。
  
房地產(chǎn)帶動經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)變好了，大家生活居住條件改善了，大家都變有錢了，這就是國外是工業(yè)化帶動城鎮(zhèn)化，而我們是城鎮(zhèn)化帶動的工業(yè)化根本原因。
  
那按理說城鎮(zhèn)化還沒到頭，我們還可以再搞10幾年，怎么說透支了？
  
因為往往說沒有意外的時候，就會有意外。
  
2008年金融危機(jī)到來，我們祭出了4萬億的基建計劃，直接把建房子的速度進(jìn)條拉快。
  
結(jié)果庫存積壓，房子賣不動了，房子賣不動，上面說的原始鏈條就玩不轉(zhuǎn)了，開發(fā)商就不拿地了。
  
于是乎，去庫存運(yùn)動來了。2015-2017年大家應(yīng)該對三四線城市的貨幣化棚改有印象吧，把你房子拆了不給你房子，給現(xiàn)金，讓你去買房，這不房子賣了，房價漲了，鏈條又通了。
  
如果到這，其實也沒問題，庫存去了，開發(fā)商拿到錢了，百姓生活改善了。
  
但問題就出在，人性本身是貪婪的。短期度過難關(guān)后的地方又在瘋狂賣地，開發(fā)商又在瘋狂地建房子。
  
所以一下子又把庫存量積壓，現(xiàn)在樓市再一次承壓，房子又賣不出去了。
  
這下怎么辦？
  
又來一輪基建顯然不現(xiàn)實了，現(xiàn)在方式，就只能是政策松綁，刺激剛需買房，刺激改善換房。
  
這種方式的用處有多大，不用我多說，看看結(jié)果也知道了。
  
上一輪入坑的那批韭菜還沒解套，現(xiàn)在都在瘋狂降價出手。
  
而新的房子，塔吊還在繼續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，房子還在建，結(jié)局已經(jīng)可以預(yù)見。

如果你所在的三四線城市是不是也屬于這類城市，還不抓緊時間賣掉？
  
當(dāng)一二線城市開始下場搶人，松限購、松限售、降房價的時候，還有三四線城市什么路可走呢。
  
那句話就是這么說的：我走你走的路，把你逼得無路可走。
  
對于現(xiàn)在多數(shù)的三四線城市：
  
非剛需，能不買就不買，有多套的抓緊賣。