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    [樓市雜談] 房東該如何賣房?

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    1樓(樓主)
    yateng910 發(fā)表于 2022-11-13 16:15:46 來自手機 只看該作者 | 倒序瀏覽 | 來自安徽
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    賣房到底有哪些問題?應(yīng)該怎么樣規(guī)避?今天就來和大家談一談關(guān)于賣房的知識。賣房按照時間順序一般有9個環(huán)節(jié),分別是掛牌、委托、交鑰匙、審核買家、議價、收定、簽約、收款、交房,每一個環(huán)節(jié)都有很多點要注意。
    01第一個環(huán)節(jié)是掛牌環(huán)節(jié),在掛牌環(huán)節(jié),首先要做的是多掛。有些賣家比較懶,只掛一兩個樓下比較近的中介就不管了。但是你的房子要賣出去,必須要有大量的人知道,就像一手的開發(fā)商也會花大量的資金去做廣告。你只掛一兩家,而中介的心態(tài)是盡可能的不讓其他人知道房源掌握在你自己手里,那么不管從誰那兒賣出,實際上都跟自己有關(guān)系。在這種情況下,掛得越少對你越不利,所以要盡可能的多掛,讓所有的中介都知道你這有一套好房子要賣出。
    02第二個環(huán)節(jié)是委托,委托環(huán)節(jié)有兩個很重要的點。第一個是不要做全權(quán)委托,第二個是不要做獨家委托。在委托的環(huán)節(jié)會涉及到后面的帶看,所以說你要約定好帶看的模式。比如說是集中帶看還是隨時帶看?你的鑰匙主要是放在哪一家中介?需要跟誰聯(lián)系?在帶看的時候有沒有什么注意事項,比如說要穿鞋套,比如說要關(guān)水電要關(guān)窗戶?這些都要囑咐好,包括每次拿鑰匙的時候可能要登記電話號碼,要不要帶看的時候要告訴你一聲,讓你掌握什么情況,這些都是在委托環(huán)節(jié)就要談的。
    03第三個是交鑰匙,交鑰匙的環(huán)節(jié)比較重要,一定要找一個非??孔V的中介,因為你不可能有10把鑰匙交給10個中介。一旦你房屋里面有了什么損失或者損壞,沒有辦法去確定是誰,所以一般而言,只會把鑰匙交給一個中介。這樣無論是誰來帶看,你都非常好管理。所以中介一定要特別的靠譜,而且又比較負(fù)責(zé),并且需要跟他交代很對事情。比如要不要時不時的去房間看一眼,發(fā)現(xiàn)存在的問題,比如說窗戶沒有關(guān)或家里踩得亂糟糟的。這些都是要在交鑰匙的環(huán)節(jié)選好中介,并且交代好的。
    04第四個環(huán)節(jié)叫做審核,大家可能會覺得很奇怪,買家還需要審核嗎?買家的審核重要性在于你要確定買家不是來坑你的,不是來忽悠你,或者從你這賺錢的。所以首先就是要看買家有沒有資質(zhì)。大家不要小看這一點,在現(xiàn)在限購越來越嚴(yán)格的情況下,有很多時候買家即使不具備資質(zhì),也要過來跟你談。這里有兩種情況,一個是他自己都不知道,是無意的,還有一種就是有意的。有意的一種僅僅只是想測試一下市場,看看這個市場真實的房東愿意出多少錢。第二個種就是他想做一些違規(guī)的單子,他會說真的要買的是他的親戚朋友,委托他先來看一看。這種就不用跟他談了,基本上都是專業(yè)人士,準(zhǔn)備跳單賺錢的。那么買家的資質(zhì)要怎么審核呢?至少你要先問問他有沒有資格,能不能買。這主要包括有沒有首付,不要談了半天之后告訴你首付款不夠,10萬要買你100萬的房子是不可能的。第二個就是你會碰到代理人,他會明確告訴你買家不在,他只是代理,這種也就不要談了。第三個是要看一看買家的征信,這一點有難度,所以要需要專業(yè)的中介來幫你??促I家的征信是要確定他未來能夠放下來款,雖然買家的首付是交給你的,好像你不會有什么損失,但是會耽誤時間。所以你需要看看買家的征信報告有沒有逾期,貸款有沒有問題,甚至要問一問他的流水有多少,能不能貸到相應(yīng)的額度。這些工作沒有人會替你去做,必須是賣房者自己要有意識,或者是你所碰到的中介非常專業(yè),否則整個賣房過程就比較艱辛了。
    05第五個環(huán)節(jié)是議價。在議價環(huán)節(jié),我們首先要知道的是在你和買家議價之前,要先和中介談好中介費用,否則在和買家簽好合同之后,中介費用就很難談下來了。在議價這個環(huán)節(jié),一共有以下5個方面值得我們注意:1)你要了解好客戶的情況。這個客戶急不急買?是可以全款,還是要貸很多的款?這對你的議價影響是非常大的。所以了解客戶是非常重要的。2)是在什么時間、在哪里談。這兩點最好由賣家也就是你來決定,最佳的地方就是你自己家,這樣你有主場的優(yōu)勢。3)是價格,這是關(guān)鍵點之一。但并不是所有的焦點都是價格,包括付費方式、付費節(jié)點,這些也是要非常注意的談判點。4)價格是可以讓的,千萬不要在心中想好了一個底價,就死活堅持。如果買家非常優(yōu)質(zhì),或者說這個時間節(jié)點樓市非常慘淡,該讓還是要讓。5)就是會涉及到一些其他的談判技巧。這其實和我們其他的一些商務(wù)談判是一樣的。
    06第六個環(huán)節(jié)是收定金。收定有一些基礎(chǔ)知識,比如說定金的定應(yīng)該是安定的定;比如說收定的上限是20%,超越20%的部分法律就不再保護了;比如說委托他人代收定金需要公證。這些都是小白級別的知識了,大家都要知道一下。定金往往會有一個定金協(xié)議,會就后續(xù)的一些問題,比如貸款、交割的時間節(jié)點等等,大家的簽署一定要謹(jǐn)慎,但這個也需要自己去進(jìn)一步的學(xué)習(xí)。那么定金是不是越多越好呢?當(dāng)然不是。要知道收了定金不光是對買家有約束,對賣家也有約束,所以說收定要謹(jǐn)慎。有很多特殊的單子,一旦收了定金就被套了。所以說收定的時候要非常謹(jǐn)慎,也并非越多越好,要根據(jù)你對整個場面的把控程度,以及你認(rèn)為這個市場的未來發(fā)展趨勢來決定。
    07第七個環(huán)節(jié)是簽約,這個環(huán)節(jié)主要講的是合同方面。這方面要談的點非常多,大家可以去學(xué)習(xí)一下民法里面相關(guān)合同的條款或者合同法。有幾點要跟大家強調(diào):1)收款的模式和時間是大家要非常關(guān)注的,款是分幾次收,在什么時間節(jié)點,這個因素大家要非常關(guān)注,因為這個方面往往容易產(chǎn)生糾紛。2)是違約責(zé)任和金額,這個大家可能不太關(guān)注,因為會覺得一般不會違約,但其實往往會。到底違約責(zé)任怎么區(qū)分,違約以后怎樣來收違約金,包括你自己的違約金怎么支付,這些都是需要關(guān)注的??赡艽蠹矣X得一天萬分之幾或者一個月約定千分之幾不是很多,但要仔細(xì)去算到底多不多。3)是合同糾紛的解決方式,這點大家就更不注意了,這里面會涉及到你用什么方法來解決合同糾紛,是仲裁還是打官司?如果是仲裁,如果仲裁結(jié)果你不接受,那官司也很難打了;如果打官司,那么異地購房的就可能會涉及到管轄權(quán)問題。這些大家都需要查一查相關(guān)的案例和知識點。
    08第八個環(huán)節(jié)就進(jìn)入到收款了,之前的定金已經(jīng)收了,但后面還會有首付尾款,或者是以貸款形式出現(xiàn)。這里要注意的是收首付之前千萬不要去過戶,除非在過戶完以后,買家現(xiàn)場給你轉(zhuǎn)首付。你要確定買家的首付是到賬的,是足額的,不要出現(xiàn)把戶過完了,他的首付還沒給你的情況。還有一點就是在你見到銀行發(fā)放的同貸書之前最好也不要過戶,因為很可能出現(xiàn)過完戶以后,對方因為征信上的問題貸款放不下來。當(dāng)然也有一種情況,銀行已經(jīng)放了同貸書,但是過完戶以后,他可能要再做一筆貸款但放不了貸,這個也很麻煩。所以你還要通過對于買家的判斷,以及你的中介是否老練來盡量避免這種惡意情況的出現(xiàn)。
    09第九個方面就是交房了。第一點就是不要提前交房。往往會有買家問能不能先住進(jìn)去,能不能先裝修。如果要先裝修,要先住進(jìn)去,對方的款沒有放下來怎么辦?還有一些交房細(xì)節(jié)方面也容易出現(xiàn)問題,尤其是“說好的”,要留下一些證明,最好的方法是拍照、留記錄。雖然這個一般對買家不利,但是我也見過買賣雙方因為這件事情最后越鬧越大的情況。所以如果你確實想按照你承諾的給對方交房,那么最好把它拍下來或?qū)懴聛恚⑶易寣Ψ胶瀭€字,這樣子你們倆的交易就會少很多麻煩。

    主體而言,整個賣房的過程就像一場戰(zhàn)斗,是非常復(fù)雜的,甚至超過了買房。普通人對于這九個環(huán)節(jié)中的任何一個都不可掉以輕心,甚至要專門去學(xué)習(xí)一些相關(guān)的法律知識,這才是一個完美的賣房方案和流程。
    來自: Android客戶端
    2樓(沙發(fā))
    海臨風(fēng) 發(fā)表于 2022-11-14 07:57:47 只看該作者 | 來自安徽
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    什么時代了,還賣房,淮北房租一千塊隨便租,買房?笑話,誰買房誰煞筆。
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